L’année 2025 introduit des changements majeurs pour la location meublée.
Entre l’entrée en vigueur de la loi Le Meur fin 2024 et l’adoption tardive de la loi de finances 2025, plusieurs réformes ont eu lieu pour l’activité de location meublée :
Loi de finances 2025
- Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour le régime LMNP
- Suppression de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité pour les adhérents à un CGA
Entrée en vigueur de la loi Le Meur le 19/11/24 concernant les locations de courte durée
Modification des critères d’assujettissement à la TVA pour certaines locations de courte durée
Suppression de la réduction d'impôt pour frais de comptabilité à compter de 2025
Les loueurs qui adhéraient à un Centre de Gestion Agréée pouvaient, jusqu’à présent, prétendre, sous conditions, à une réduction d’impôt pour frais de comptabilité égale à 2/3 du coût comptable (honoraires+ cotisation CGA) dans la limite de 915 € (article 199 quater B du CGI).
La loi de finances 2025 est venue supprimer cet avantage.
L’article 199 quater B du CGI, qui permettait aux Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP), sous certaines conditions, de bénéficier de cette réduction a été abrogé.
Date de mise en application
La suppression est effective dès l’imposition des revenus 2025 déclarés en 2026.
Si vous étiez adhérents, nous vous conseillons de résilier au plus vite car il n’y a plus d’avantage à adhérer à un CGA.
Nos clients concernés ont reçu un modèle de mail de réalisation à adresser à leur CGA, si vous ne l’avez pas reçu n’hésitez pas à nous contacter.
De ce fait, cette réduction d’impôt n’existe plus mais les frais de tenue de comptabilité sont déductibles en charge à 100% pour la détermination du résultat imposable.
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière
L’amortissement est un mécanisme de déduction comptable permettant aux loueurs en meublé de déduire chaque année la dépréciation de leur bien (hors part terrain), des travaux entrepris, ou encore du mobilier, de leur résultat fiscal, réduisant ainsi leur imposition.
Jusqu'à présent, les amortissements déduits sur le logement n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.
La PV était = Prix de cession – Prix de revient (prix d’acquisition + frais d’acquisition)
Cette situation a toutefois changé depuis la promulgation de la loi de finances 2025, le 14 février dernier.
En effet, l’article 84 de cette loi prévoit désormais de réintégrer le montant des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien.
De plus, cette mesure, concerne à la fois les locations meublées au régime réel mais aussi celles au régime micro-BIC. En effet, l’article 50-0 du CGI indique explicitement que les amortissements sont compris dans l’abattement pratiqué au régime micro-BIC.
Après réforme PV = Prix de vente – (Prix d’acquisition - Amortissements déduits)
En revanche, cette PV reste toujours imposée sous le régime des plus-values des particuliers à (19%) impôt sur la plus-value + (17,2%) prélèvements sociaux.
La PV bénéficie donc toujours des abattements pour durée de détention.
Le système des abattements légaux vient diminuer le montant de la plus-value imposable au fil des années.
Cela permet aux LMNP d’être totalement exonérés de l’impôt sur la plus-value :
Après 22 ans de détention du bien pour l’impôt (19%)
Après 30 ans de prélèvements sociaux (17,2%)
Or, de nombreux loueurs conservent le bien pendant une durée importante, ce qui implique que l’impact de cette réforme diminuerait au fil du temps.
L’exemple chiffré ci-dessous nous le confirme et nous démontre que le régime LMNP reste tout de même beaucoup plus avantageux que celui de la location nue malgré cette pris en compte de l’amortissement dans le calcul de la plus-value.
De plus, la détermination de la PV des LMNP prend en compte seulement les amortissements déduits et non ceux comptabilisés (application article 39C : les amortissements générant un déficit, non déduits et stockés ne sont pas non pris en compte)
En revanche les amortissements pris en compte seront ceux déduits depuis la date de début de l’amortissement, et non seulement ceux depuis 2025.
⚠️ Exclusion de la réforme
Certaines catégories de biens ne sont pas concernées par cette réforme, notamment :
Les résidences pour étudiants
Les résidences médicalisées pour personnes âgées EHPAD
Les résidences séniors
La modification de l’article 150VB du CGI concerne le calcul de la PV lors d’une cession à titre onéreux. Ainsi, le texte ne concerne pas :
Les cessions a titre gratuit
La cessation d’une activité meublée
En effet, il est important de garder à l’esprit que, d’une part, dans la grande majorité des cas, un bien LMNP n’est pas vendu et finit par être transmis par donation ou succession.
Or, le système de la plus-value ne s’applique que dans les cas de cession à titre onéreux, soit la vente, ce qui fait que tout bien transmis par donation ou succession ne sera pas concerné par cette mesure.
D’autre part, il arrive très fréquemment que le bien exploité en location meublée redevienne, après quelques années, la résidence principale de son propriétaire. Or, il existe une exonération totale de la plus-value en cas de cession de sa résidence principale, ce qui annule donc l’effet de cette mesure dans ce cas
Changement sur la TVA des locations meublées de tourisme
En principe, la location meublée n’est pas soumise à la TVA, sauf si 3 des 4 prestations para-hotellières suivantes sont accomplies :
La fourniture du petit-déjeuner ;
Le nettoyage régulier des locaux ;
La fourniture du linge de maison;
La réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Toutefois, au mois d’août 2024, un changement de doctrine fiscale concernant l’interprétation des activités para-hotellières s’est produit.
Il concerne les séjours de moins d’une semaine, pour lesquels le nettoyage régulier des locaux sera considéré comme assuré à partir du moment où le ménage est fait après le départ des locataires.
De même, la condition de fourniture du linge (draps, serviettes) sera remplie si ce dernier est fourni aux locataires lors de leur entrée dans les lieux.
Comme l’accueil (même non personnalisé) est forcément assuré, les loueurs qui louent leur bien pour de très courtes durées pourraient donc devoir payer la TVA, mais n’auront pas à le faire, tant que le montant des recettes perçues l’année précédente est inférieur au seuil de franchise de TVA (85 000 € pour les fournitures de logement)
👉 À noter : La loi de finances 2025 a fait passer ce seuil de franchise de TVA de 85 000 € à 25 000 €.
Toutefois, ce seuil pourrait à nouveau faire l’objet d’une révision à la hausse dans le courant de l’année 2025, la mesure ayant d’ores et déjà fait l’objet d’une suspension à la suite de la promulgation de la loi de finances 2025.
Nouvelle loi Le Meur (dite « Anti AirBnB ») concernant les locations de courte durée entre en vigueur le 19/11/2024
Contexte de la réforme
La loi Le Meur a été instaurée dans le but de limiter les dérives liées à la location de courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb, en réponse à la pression sur le marché immobilier et les nuisances qu’elle peut engendrer dans certaines villes. L'objectif est de préserver le logement résidentiel et d’encadrer les pratiques des propriétaires, particulièrement ceux qui louent des biens à des fins touristiques.
Les axes de cette loi sont les suivants :
Généralisation de la déclaration au préalable
Dès mai 2026, toutes les locations meublées de tourisme devront être déclarées via un service de télédéclaration national unique, incluant même les résidences principales louées en courte durée.
Un numéro d’enregistrement sera attribué pour chaque bien déclaré, facilitant le contrôle des activités.
Une fiscalité des meublés de tourisme moins favorable
Pour rappel, le régime fiscal micro-BIC est un régime fiscal simplifié qui permet de déclarer ses revenus avec un abattement forfaitaire sans avoir à déduire des charges réelles.
Ainsi, la nouvelle loi « anti-Airbnb » met en place les abattements suivants :
- Pour les meublés classés et les chambres d’hôtes : l’abattement passe à 50% dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs/an (au lieu de 71% avec un plafond fixé à 188 700€) ;
- Pour les meublés non classés : l’abattement passe à 30% dans la limite de 15 000€ de revenus locatifs /an (au lieu de 50% avec un plafond à 77 000€).
Ces nouveaux taux fixés par la loi anti-Airbnb du 19 novembre 2024 s’appliqueront aux revenus issus de la location courte durée perçus à partir de 2025. Pour les revenus de l’année 2024, ce sont les anciens taux qui sont appliqués.
Pour les loueurs saisonniers qui déclaraient encore au Micro-Bic cette réforme les poussera sans doute à étudier le passage au régime réel avec ses nombreux avantages.
Des pouvoirs élargis pour les municipalités
- Encadrement des jours de location
Les maires disposent désormais du pouvoir de réduire le seuil maximal de 120 jours /an à 90 jours /an pour les résidences principales, selon les besoins locaux.
La loi sur la location saisonnière 2024 offre donc plus de latitude aux maires. Ceux-ci pourront prendre des mesures pour réguler l’activité touristique ou au contraire l’encourager pour les territoires où celle-ci représente une manne économique essentielle.
- Durcissement du changement d’usage
Désormais, toutes les communes justifiant d’un déséquilibre locatif peuvent imposer une autorisation de changement d’usage, sous réserve que la commune ou l’EPCI prenne une délibération dans ce sens.
La régulation des meublés de tourisme dans les copropriétés
À partir du 19 novembre 2024, les règlements de copropriété doivent explicitement mentionner si la location meublée touristique est autorisée ou interdite.
Un DPE obligatoire
Tout comme les locations destinées à l’habitation, les meublés de tourisme doivent désormais avoir un DPE classés entre A et E. Pour rappel, la loi impose une sortie progressive des logements énergétiquement inefficaces :
- À partir du 1er janvier 2025 : interdiction de location pour les logements classés DPE G.
- Progression prévue :
2028 : interdiction pour les DPE F
2034 : interdiction pour les DPE E.
⚠️ Sanctions : jusqu’à 100 € /jour pour absence de diagnostic énergétique ou jusqu’à 5 000 € d’amende par logement non conforme.
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